คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน จาก กรมที่ดิน

[??????]

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน

จาก กรมที่ดิน Source:

คำถาม

การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขาย แต่ปรากฏภายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย(อยู่นอกแผนผังโครงการ)

พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย

คำตอบ

(1) ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯ จะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

(2) ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้

คำถาม

รั้วของโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ มีขอบเขตที่แน่นอนแล้วว่าเป็นบริเวณของโครงการ แต่บางแปลงที่อยู่ติดกับรั้วกำแพงโครงการ ขอทุบและเปิดเป็นทางเข้า-ออก โดยโครงการยินยอมลง

แนบท้ายในสัญญาจองว่าสามารถทำเป็นทางเข้าออกได้ ตอนนี้บ้านหลังนั้นได้ทำการเจาะทั้งแผงราว 4-5 เมตร ทำเป็นทางรถเข้าออก ไม่ทราบว่าเป็นการทำลายทรัพย์สินส่วนกลางหรือ

ไม่ แปลงนั้นสามารถทุบกำแพงได้หรือไม่ และควรทำอย่างไร เพราะว่าทำให้เกิดไม่เป็นระบบ ความปลอดภัยไม่มี ขอบคุณมาก

คำตอบ

รั้วที่จัดทำโดยผู้จัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเป็นสาธารณูปโภค ไม่สามารถทุบทำลายได้

คำถาม

โครงการยินยอมและเปิดกำแพงโครงการให้บุคคลภายนอกเข้าโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง จังหวัดปทุมธานี ได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินอยู่ในโครงการ โดยที่ดินแปลงดังกล่าว

เป็นแปลงท้ายสุด ชิดกำแพงโครงการ ต่อมาคนที่ซื้อที่ดินได้สร้างบ้านด้วยแบบที่แตกต่างจากแบบบ้านของโครงการ ทั้งที่โครงการจดทะเบียนเป็นผู้ดำเนินการบ้านจัดสรร ต้องขายบ้าน

พร้อมที่ดิน กรณีนี้เขาขายที่ดินเปล่าได้อย่างไร หลังจากที่บ้านหลังนั้นสร้างบ้านแล้ว ทำการเจาะกำแพงภายในแปลงตัวเองเพื่อเปิดออกไปข้างนอกโครงการ เพื่อให้รถของญาติๆซึ่งอยู่

นอกโครงการเข้าออก ผ่านช่องกำแพงของโครงการที่ทุบออกผ่านข้างบ้าน แล้วออกมายังโครงการ จากการตรวจสอบกับโครงการ ดูในสัญญาซื้อขาย ปรากฏว่าโครงการเขียนด้วยลายมือ

แนบท้ายสัญญาว่า ยินยอมเปิดช่องให้ออกทางกำแพง สมาชิกรวมตัวกันคัดค้าน เพราะตาม พรบ การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 43 ไม่สามารถกระทำได้ ต้องการคำปรึกษาจาก เจ้า

หน้าที่กรมที่ดิน ว่าควรมีขั้นตอนอย่างไร ในการที่จะฟ้องร้องโครงการให้ปิดช่องทางเข้าออกดังกล่าว


คำตอบ


ที่ดินภายนอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ของโครงการจัดสรรที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น จึงขอให้ตรวจสอบแผน

ผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ และหากมีความประสงค์จะร้องเรียน ให้มีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนั้น ๆ

คำถาม

กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลหรือ ปล่อยปละสาธารณูปโภค ; มาตรา ๕๒ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา ๔๓ ลดไปหรือเสื่อม

ความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะ

กรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรร

ที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด


ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแล หรือปล่อยปละสาธารณูปโภคของโครงการ และยังมิได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน
- ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายใดรายหนึ่ง สามารถแจ้งร้องทุกข์ได้หรือไม่ หรือต้องรวบรวมรายชื่อเป็นจำนวนเท่าใด ถ้าไม่ได้ผู้ใดจะเป็นผู้ร้องแทน
- ต้องแจ้งร้องทุกข์ต่อกรมที่ดิน หรือหน่วยราชการใด ใช้เอกสารใดประกอบบ้าง
- คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือพนักงานที่ดิน ต้องสั่งการผู้จัดสรรที่ดินภายในระยะเวลาเท่าใด
- ถ้าผู้จัดสรรที่ดินเพิกเฉย และเงินค้ำประกันไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเดิม จะทำอย่างไร
- ความผิดดังกล่าวของผู้จัดสรร ถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่

คำตอบ

ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายหนึ่งรายใดสามารถที่จะร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ โดยยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้ง

อยู่ และเมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการใดแล้ว หากยังฝ่าฝืนคำสั่ง ต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน


คำถาม

การทำหน้าที่ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

ขอถาม สนง.ส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินชุดต่าง ๆ เคยเข้าไปตรวจสอบการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการฯ ได้ออกใบอนุญาตให้เอกชนไปนั้นบ้างหรือเปล่า

ว่าเอกชนทำตามแผนที่ได้ขออนุญาต หรือไม่ และถ้าพบว่าเอกชนที่ขออนุญาตนั้น ดำเนินการผิด พรบ. และไม่เป็นไปตามแผนที่ยื่นขออนุญาตต่อคณะกรรมการฯ ทางคณะกรรมการฯ

เคยจัดการถอนใบอนุญาตและฟ้องร้องลงโทษเอกชนนั้น ๆ แทนประชาชนบ้านหรือเปล่าครับ ผมไม่เคยได้ยินผลงานของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ทำหน้าที่ในเรื่องนี้เลย เคยแต่ได้ทราบ

ว่าทาง สคบ. เท่านั้นที่คอยช่วยประชาชนอยู่เสมอมา

คำตอบ

เมื่อ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแก่ผู้จัดสรร ที่ดินแล้ว การตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับ

อนุญาต เป็นอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็ถือปฏิบัติตามอำนาจหน้าที่นั้นตลอดมา หากพบว่า ผู้จัดสรรที่ดินรายใดกระทำการผิด

ไปจากแผนผังโครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการจะใช้อำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินรายนั้น ดำเนินการตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับ

อนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด และหากผู้จัดสรรที่ดินยังฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามที่คณะกรรมการสั่งก็มีโทษปรับวันละหนึ่งพันบาท ซึ่งคณะกรรมการก็ได้ดำเนินการกับผู้จัด

สรรที่ดินในกรณีดังกล่าวนี้เป็นจำนวนหลายรายแล้ว


คำถาม

ในปัจจุบัน มีผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินบางราย หลีกเลี่ยงการยื่นขอจัดสรรที่ดิน แต่นำที่ดินมาแบ่งขายแบ่งเป็นแปลงโดยแบ่งโฉนดตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และไม่มีการให้คำมั่นสัญญา

ใด ๆ ในการจัดหาสาธารณูปโภคให้กับผู้ซื้อที่ดิน ถามว่า

1. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีวิธีการควบคุมผู้ประกอบการและคุ้มครองผู้บริโภคอย่างไร
2. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีข้อตกลงกับหน่วยงานสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้องอย่างไร เช่นการไฟฟ้านครหลวง การไฟฟ้าภูมิภาค การประปา เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค
3. อยากทราบหน่วยการที่รับผิดชอบโดยตรง เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
4. จากที่กล่าวมาเบื้องต้น หากหลีกเลี่ยงการขอจัดสรรที่ดินก็สามารถทำได้ หรือไม่ อย่างไร

คำตอบ

1. คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัด สรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้นโครงการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการ ฯ จะมี

อำนาจหน้าที่เข้าไปควบคุมดูแลสั่งการเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคได้จึงต้อง เป็นโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้เข้ามาสู่ระบบของการจัดสรรที่ดินแล้ว คือ หากเป็นโครงการที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำ

การจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อปรากฏเรื่องราวต่อคณะกรรมการ ฯ ว่ามีการหลีกเลี่ยงการจักสรรที่ดินจริง คณะกรรมการฯ ก็มีอำนาจสั่งดำเนินคดีกับผู้ประกอบการได้

2. หากเป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตถูกต้อง คณะกรรมการฯ มีอำนาจหน้าที่ควบคุมดูแลในเรื่องระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งมีบทบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคชัดเจนอยู่แล้ว แต่หากเป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ไม่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการฯ ก็ไม่มีอำนาจเข้าไปควบคุมดูแลได้

3. สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

4. การหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดิน ในปัจจุบันนั้นกระทำได้ยากขึ้น หรือหากมีการหลีกเลี่ยงก็จะมีความผิดตามมาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท