8 ปัจจัยส่งผลบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ล้มเหลว”

[':D']

8 ปัจจัยส่งผลบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ล้มเหลว”


มีข้อสังเกตจากการหารือระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับผม ภายหลังซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนำโครงการจัดสรรที่ดินจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ว่าเห็นข้อแตกต่างได้ชัดว่าในระหว่างซึ่งผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรร ที่ดินเป็นฝ่ายรับผิดชอบดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะภายใน โครงการก่อนที่จะผลักภาระความรับผิดชอบการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือ บริการสาธารณะโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “มีสภาพแวดล้อมที่ดีกว่า” การดูแลรักษาเรื่องดังกล่าว โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นเพราะสาเหตุใด ?
สาเหตุเป็นเช่นนั้น อาจเป็นเพราะผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินยังไม่สามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรแปลงย่อย (สิ่งปลูกสร้าง) ได้หมด จึงมีความจำเป็นต้อง “จัดงบประมาณส่วนหนึ่ง” เพื่อรักษาภาพลักษณ์โครงการให้บุคคลภายนอกเข้ามาตัดสินใจซื้อที่ดินจัดสรร (สิ่งปลูกสร้าง) ของตน
ในทางตรงกันข้าม หากผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร (สิ่ง ปลูกสร้าง) หมดทั้งโครงการแล้ว มักพบว่าสภาพแวดล้อมที่เคยเห็นในสภาพที่ดีจะเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากภายหลัง โครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
ถามผมว่า มี ปัจจัยหรือสาเหตุใดที่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมและความเป็นอยู่ของผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรหรือปรากฏความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรใน เรื่องใดบ้าง?
จากประสบการณ์ของผมและทีมงานในงานจดทะเบียนจัดตั้งและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนกว่า 200 โครงการ ผม กล้าฟันธงได้ว่ามีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนเพียง 30 - 40 เปอร์เซ็นต์เท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรร แต่ที่เหลืออีกกว่า 60 - 70 เปอร์เซ็นต์ไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
“การประสบความสำเร็จ” หมายถึง ระบบสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะภายในโครงการ “ยังอยู่ในสภาพที่ดี” ไม่เกิดปัญหาอื่นใดต่อทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
“การไม่ประสบความสำเร็จ” หมายถึง ระบบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะภายในโครงการ “กลับแย่ลงไปกว่าเดิม” มีปัญหาทะเลาะเบาะแว้งระหว่างคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรด้วยกันเอง หรือ ขาดงบประมาณบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภคและการจัดให้มีบริการสาธารณะ



8 ปัจจัยหรือสาเหตุส่งผลให้การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ล้มเหลว” มีรายละเอียด ดังนี้

1. สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีภายในโครงการไม่เป็นไปตามโบรชัวร์ หรือรายละเอียด วิธีการจัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือตัวแทนในฐานะ “คณะทำงาน” ตรวจสอบก่อนรับมอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการตามที่ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น “ไม่ได้เป็นไปตามที่ยื่นขออนุญาต” จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เช่น ความกว้างของถนนภายในโครงการ หรือขนาดพื้นที่ซึ่งจัดให้ไว้เป็น “สวนหย่อม” ไม่สอดคล้องกับการยื่นขออนุญาต หรือผู้จัดสรรที่ดินเปลี่ยนแปลงแก้ไขรายละเอียดการ ขอจัดสรรที่ดิน โดยไม่ได้แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ เป็นต้น
2. โครงการจัดสรรที่ดินมีจำนวนหลายเฟสทำให้การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีมากกว่าหนึ่งนิติบุคคล
โครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินแบ่งเฟสการขายออกเป็นส่วนๆ ในขณะที่มีบางเฟสได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไปก่อนหน้า ในขณะที่ยังมีบางเฟสไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” อาจทำให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพราะตกลงค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคประเภท “ถนน” ใช้ร่วมกันไม่ได้
3. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคล “ไม่สามารถจดทะเบียนควบรวม นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นหนึ่งนิติบุคคล
ถึงแม้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เปิดช่องให้อาศัยกฎกระทรวงจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำนวนมากกว่าหนึ่งนิติบุคคลให้เป็นหนึ่งนิติบุคคลก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติพบว่าการจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคล ยากกว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสียอีก เพราะจำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งหมดจำนวนไม่น้อยกว่า “สามในสี่” หรือ “เอกฉันท์” ตามข้อบังคับ จึงจะสามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้
4. โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้จัดสรรที่ดิน
ได้รับการ “ยกเว้น” ไม่จำเป็นต้องชำระค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ปัจจัยหัวข้อข้างต้นเป็นปัจจัยสำคัญมากที่ทำให้การบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ล้มเหลว” เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร “ขาดงบประมาณ” การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่สภาพที่ดีเป็นปกติ
กลายเป็นปัญหาเรื้อรัง ส่งผลกระทบการบริหารงานประมาณรายจ่ายของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ต่างปฏิเสธไม่ประสงค์จะจ่ายเงินกองทุนเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
5. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนมากไม่ชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ส่งผลให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขาด “งบประมาณรายรับ” หรือไม่เพียงพอต่อ “งบประมาณรายจ่าย”
ยิ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขาดทีมฝ่ายบริหารซึ่งเข้มแข็ง ก็มักพบว่ามีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระ ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะมาด้วยดีโดยตลอดอาจนำเอาเป็น “ตัวอย่าง”
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยฝ่ายบริหารหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร จำ เป็นต้องอาศัยทั้งหลักรัฐศาสตร์และนิติศาสตร์ไปพร้อมๆ กันเพื่อขอความร่วมมือให้ผู้ซื้อที่ดินชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือ บริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
6. ขาดความเป็นเอกภาพความสามัคคีในการบริหารงานโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
ปัญหา “ความไม่ลงรอย” ระหว่างการบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร อาจส่งผลให้เกิดความล้มเหลวในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากกว่า “กึ่งหนึ่ง” ประกาศลาออก เพื่อขอให้เปิดประชุม เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดใหม่ แต่ประธานกรรมการ หรือรองประธานกรรมการ “ไม่เห็นด้วย” กลายเป็นปัญหา (ภายใน) แสดงความไม่เป็นเอกภาพ หรือหนึ่งเดียว ก่อให้เกิดความไม่โปร่งใสในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในสายตาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
7. มีการเปลี่ยนแปลงฝ่ายบริหารหรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรบ่อยครั้ง ทำให้งานบริหารขาดความต่อเนื่อง
สัจธรรมข้อหนึ่งของความล้มเหลวในการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “ไม่ได้รับเงินเดือนหรือเบี้ยเลี้ยง” ทำให้เกิดความไม่เต็มใจที่จะสละเวลาส่วนบุคคลเข้ามาดูแลงานอย่างเต็มที่
สังเกต มักพบว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีการเปลี่ยนแปลงอยู่บ่อยครั้ง เพราะการประชุมคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร “ไม่เป็นองค์ประชุม” ตามข้อบังคับ
8. อาศัย “มือสมัครเล่น” เข้ามาบริหารงานด้วยการลองผิด ลองถูก เพราะขาดงบประมาณ ว่าจ้าง “มืออาชีพ”
งบ ประมาณรายรับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะซึ่งเรียกเก็บกับผู้ ซื้อที่ดินจัดสรรมีจำนวนน้อยไม่เพียงพอกับการว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคล “มืออาชีพ” เข้ามาบริหารในขณะที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ให้ความสำคัญต่องานบริหาร นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรปล่อยปละละเลยให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้พิจารณาและตัดสินใจโดยลำพัง
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail : pisit_ peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297 , 089-487-3686