กรณีตัวอย่าง....จากหมู่บ้านจัดสรรอื่นๆ

[:D]

ความจำเป็นในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ

เรียน ท่านเจ้าของที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินปัญญารีสอร์ท จ. ชลบุรี

หนังสือฉบับนี้ พวกเราคณะทำงานผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการปัญญารีสอร์ท ได้ทำส่งถึงท่าน ในฐานะที่ท่านเป็นผู้หนึ่งที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการจัดสรรปัญญา รีสอร์ท จังหวัดชลบุรี ให้ได้รับข่าวคราวความเป็นไปเกี่ยวกับโครงการฯ ซึ่งปัจจุบัน อยู่ในสภาพขาดการดูแล ถนนชำรุด ทางเท้าและเกาะกลางถนนมีหญ้าขึ้นรก ต้นไม้ริมทางไม่ได้รับการดูแล ไฟถนนก็เสียหลายจุด จากสภาพที่เคยน่าอยู่ ปลอดภัย กลายมาเป็นรกร้างน่ากลัว ยิ่งตอนกลางคืน ยิ่งดูน่ากลัว เพราะมืดมากและดูรกไปหมด สภาพดังกล่าวเกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังส่งผลให้ราคาที่ดินในโครงการตกต่ำกว่าที่ควรจะเป็น
ด้วย เหตุนี้ผู้อยู่อาศัยในโครงการจำนวนหนึ่งได้รวมตัวกันตั้งคณะทำงานขึ้นมา เพื่อหาทางแก้ไขปัญหา หลังจากได้ปรึกษาหารือกันหลายครั้ง จึงได้ข้อมูลและแนวทางการดำเนินการพอสรุปได้ดังต่อไปนี้
ข้อมูลเบื้องต้น
1. โครงการจัดสรรที่ดินปัญญารีสอร์ทได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2535 มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 1,532 ไร่ ประกอบด้วย

1.1 ที่อยู่อาศัย (ขายเฉพาะที่ดิน) 673 แปลง เนื้อที่ 722 ไร่เศษ

1.2 ถนนพร้อมท่อ และทางระบายน้ำ เนื้อที่ 193 ไร่เศษ

1.3 บริการสาธารณะ ประกอบด้วย

1.3.1 สนามเด็กเล่น 2 แห่ง เนื้อที่ 10 ไร่เศษ

1.3.2 ที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล 1 แห่ง เนื้อที่ 7 ไร่เศษ

1.3.3 ที่ตั้งร้านค้าย่อย 1 แห่ง เนื้อที่ 1 ไร่เศษ

1.3.4 ที่ตั้งบ่อบำบัดน้ำเสีย 2 แห่ง เนื้อที่ 9 ไร่เศษ

1.3.5 ทะเลสาบ 36 แปลง เนื้อที่ 524 ไร่เศษ

1.3.6 สวนหย่อม 36 แปลง เนื้อที่ 27 ไร่เศษ

1.3.7 คันคลองและโครงการต่อเนื่อง 5 แปลง เนื้อที่ 50 ไร่เศษ

2. บ.ปัญญารีสอร์ท จำกัด ผู้ได้รับใบรับอนุญาตจัดสรรฯได้ เปลี่ยนชื่อเป็น บ.แนเชอรัล พาร์ค รีสอร์ท กอล์ฟ คลับ จำกัด เมื่อ 4 มี.ค.39 และเปลี่ยนชื่ออีกครั้งเป็น บ.เอ๊กซ์เพิท แมเนจเม้นท์ เซอร์วิส จำกัด เมื่อ 1 มิ.ย. 48 ดังนั้น บ.เอ๊กซ์เพิทฯ จึงมีหน้าที่เป็นผู้บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในปัจจุบัน (ตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน)



3. สนามกอล์ฟ คลับเฮาส์ สปอร์ตคลับ (ปัจจุบันเป็นของ บ.พินไฮกอล์ฟ) และคอนโดมิเนียมไม่ได้รวมอยู่ในโครงการจัดสรรฯ แต่ได้ใช้ถนนของโครงการจัดสรรเป็นทางเข้าออก และน้ำในทะเลสาบที่เป็นพื้นที่ของโครงการจัดสรรฯได้ถูกสูบไปใช้ในสนามกอล์ฟ 2 แห่ง คือสนามกอล์ฟคริสตัลเบย์ (สนามกอล์ฟปัญญารีสอร์ทเดิม) และสนามกอล์ฟเมาเทนแชโดว์ (สนามกอล์ฟปัญญาฮิลล์เดิม - ปัจจุบันสนามกอล์ฟทั้งสองแห่งเป็นของ บ.พินไฮกอล์ฟ) สรุป ว่า มีการนำสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรฯ ไปใช้เพื่อเป็นประโยชน์ของผู้อื่น ทั้งที่เป็นทรัพย์สินของโครงการจัดสรรฯ โดยไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนหรือช่วยแบ่งเบาภาระในการบำรุงรักษาแต่อย่างใด

แนวทาง
1. คณะทำงานมีความเห็นว่า ผู้รับอนุญาตจัดสรรปัจจุบันคือ บ.เอ๊กซ์เพิทฯ มีพฤติกรรมและมีเหตุให้เข้าใจได้ว่าได้การกระทำการขัดต่อ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระบุไว้ในมาตรา 43 “สาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการ ที่ได้รับอนุญาตเช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้ จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัด ทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความ สะดวกมิได้.....”กล่าวคือ ได้ ยินยอมให้ผู้อื่นที่มิใช่เจ้าของที่ดินในโครงการ มาใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคของโครงการ ทำให้สาธารณูปโภคนั้นเสื่อมโทรม หรือลดทอนลงไป และไม่ได้ทำหน้าที่ปกป้องเรียกร้องผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินในโครงการใน เรื่องนี้

คณะทำงานได้พยายามหาทางแก้ไขปัญหานี้ และเห็นว่า การแก้ไขปัญหาเรื่องนี้อย่างเบ็ดเสร็จสมบูรณ์ จะทำได้ก็ต่อเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอันเป็น ตัวแทนตามกฎหมายของบรรดาเจ้าของที่ดินในหมู่บ้าน เพื่อรับโอนทรัพย์สินในส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดไปจัดการดูแลรักษาแทนผู้รับอนุญาตจัดสรร

2. ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น กฎหมายกำหนดไว้ว่า “ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติให้จัดตั้ง และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน...” ดังนั้น การดำเนินการจัดประชุมใหญ่เจ้าของที่ดินในโครงการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจะต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกท่าน ไม่ว่าท่านจะมีบ้านพักอาศัย หรือมีที่ดินเปล่าก็ตาม

3. หากพวกเรา เจ้าของที่ดินในโครงการไม่ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลฯ เอง ผู้ จัดสรรที่ดินจะสามารถร้องขอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้มีการดำเนินการ อย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อการดูแลสาธารณูปโภค ซึ่งเท่ากับว่า ผู้จัดสรรที่ดินสามารถกำหนดวิธีการและเก็บค่าดูแลสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินตามที่ผู้จัดสรรฯ เห็นควร โดยมีความเป็นไปได้ที่พวกเราจะเป็นผู้จ่ายค่าดูแลสาธารณูปโภคแต่ฝ่ายเดียว ซึ่งอาจไม่ชอบธรรม เพราะมีผู้อื่นมาใช้สาธารณูปโภคในโครงการ นอกจากนี้ เรายังไม่มีสิทธิ์ในการบริหารหรือรับรู้การดำเนินการต่อสาธารณูปโภคแต่อย่างใด

จากรายละเอียดดังกล่าว ทางคณะทำงานจึงขอให้ท่านเจ้าของที่ดินโปรดให้ความเห็นในการ จัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรที่ดินตามแบบสอบถามที่แนบมากับจดหมายฉบับนี้ นอกจากนั้น เนื่องจากเจ้าของที่ดินในหมู่บ้านฯ โดยส่วนใหญ่มิได้ปลูกบ้านอยู่ในหมู่บ้าน ดังนั้นการติดต่อกับเจ้าของที่ดินทั้งหมดกว่า 600 ราย เป็นไปด้วยความยากลำบาก จึงขอให้ท่านเจ้าของที่ดินโปรดให้ความช่วยเหลือคณะทำงานที่เป็นผู้รับอาสา โดยมิได้รับค่าตอบแทนใดๆ โดยหากท่านทราบว่ามีผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ท่านรู้จักโปรดแจ้งข่าวให้ ท่านเหล่านั้นได้ทราบด้วย และกรุณาให้ข้อมูลเราทราบเพื่อติดต่อโดยตรงต่อไป

ขอแสดงความนับถือ



คณะทำงานผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการปัญญารีสอร์ท